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房地产泡沫形成原因解析

    作者:远航论文网    [ 2010-10-17 8:07:42 ]

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代写论文
    1房地产泡沫产生的内在原因

  土地资源的稀缺性与地价的虚构性

  由于建筑物作为一种商品,它的价值是相对一定的,因而房地产的泡沫主要是土地价格的泡沫房地产的土地资源是稀缺有限的,是不可再生的,因而缺乏弹性这就增加了人们对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,人们就会把获取的土地权益作为谋利手段,不断炒作这就使地价运动脱离土地利用的实际价值而产生泡沫

  地价的虚构性是由土地资源价格与其资产性价格的不一致产生的现象土地(未开发的土地)不是劳动产物,本身没有价值,也就没有反映价值的价格土地价格,实际上不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格这种购买价格是通过人们预期来实现的,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于其资产价格但事实上,二者之间总存在一定的偏差这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多,或者说泡沫成分越多,反之越少所以,土地价格的虚拟资本性质,使地价运动有可能脱离土地利用的实际业绩而产生泡沫

  房地产商品的特殊性

  房地产既是一种实物资产,同时具有虚拟资产的特征一方面房产在满足使用的同时,还具有独特的投资价值,可以获得财富的保值和增值,所有者通过出租和经营房屋获得收益;另一方面,房地产的交易可以脱离实物资产的转移而表现为权属证书的转移,而权属证书本身并没有价值,但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利,如炒地皮、炒楼花等行为

  房地产投资的过度增长。

  房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致,如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌,产生泡沫这种现象一般发生在发展中国家,在加快城市化进程的过程中,对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场,房地产开发大军急剧增多,投资出现过度增长现象,使房地产泡沫不断堆积

  结构性矛盾

  经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发,使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多,经济适用房则出现供不应求的情况,这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率,另一方面使经济适用房的价格不断提高,两方面的作用极易导致房产泡沫;另外,这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发

  2房地产泡沫产生的外在原因

  政府宏观调控不当

  房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用因此,政府应该下大力气对该行业进行干预例如,我国住房制度改革、土地改革,以及国家出台鼓励购房按揭、放宽银行信货、建经济适用房等政策,都直接推动了我国房地产市场的高速增长但是,这种政策的导向若失去控制,将使房地产开发过热,导致价格虚涨,空置率上升,助长了泡沫的形成

  政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下,所采取的政策存在局限性如土地供应采取的双轨制,政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床不论是何种情况的调控不当,都容易引起泡沫现象

  银行信贷的非理性扩张

  由于房地产业是资金密集型行业,房地产开发必须拥有雄厚的资金但随着房地产开发规模的不断扩大,开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说,各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策,但由于房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级,大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多房地产开发商仅仅拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患

  非理性预期

  预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断,是对有关经济变量的未来值的预测当人们利用所有可获得的信息形成他们的预期时,他们的预期是理的然而,在现实生活中,人们做出预期的信息往往是不完全的因而,个人预期也是不完全理性的泡沫的特点就是预期过高,如果预期降低,就不会成为泡沫

  首先是投机从需求方面看,房地产的需求一般可归结为生活消费需求、投资需求和投机需求,而投机性需求是房地产泡沫形成的主要因素因为投机需求的主体投机者,对房地产本身的使用或盈利不感兴趣,只是希望尽快获得价差收益如果房地产投机者的群体看法与未来市场价格的走向相同,这就会使房地产价格产生异常波动,形成泡沫或泡沫破裂。投机者的欲望往往是无穷的,由于他们掌握的信息与知识的不充分,因而对于未来市场走向的预期也往往是非理性的这种非理性的投机需求更进一步地推动了泡沫的形成

 

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