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论商业银行风险抵御能力的提高

    作者:网络部    [ 2010-10-19 7:58:18 ]

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代写论文
    除完善外部环境外,加强商业银行自身的约束和发展也是抵御房地产金融风险的关键之所在。在1997年东南金融危机中,香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30-40%,却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙,就是因为香港和新加坡商业银行的资本充足率高达15-20%,不良资产率仅为3%,而泰国、韩国、菲律宾商业银行的资本充足率在6-10%之间,不良贷款率高达60%,因而房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难基于体制和历史的原因,我国国有银行自有资本严重不足,且不良资产比例较高,这不仅制约了银行的发展,也削弱了其抗风险能力因此我国商业银行应加强内控建设,规范信贷管理,提高资产质量,增加防范和抵御金融风险的能力。

  1建立健全房地产贷款风险评估机制,加强风险管理

  由于我国贷款风险分类管理刚刚起步,对于房地产贷款缺乏一套行之有效的风险评估和管理模式。商业银行对房地产贷款的风险评估在很大程度上是评估房地产企业提供的抵押资产或保证担保的代偿能力,而轻视了对房地产项目本身的评估。严格来说,这种评估不是对风险的预警,而是风险的补救措施。因此要有效的防范风险,必须建立起房地产贷款的风险评估机制,变事后补救为事先预防:

  一是建立针对房地产开发项目的风险评估机制

  商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才,对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估,结合申请人的信用等级评定来测算风险度对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款,从根本上规避房地产贷款的经营风险

  二是建立贷款户资信评审制度

  我国商业银行已经初步建立了信用等级评级制度,但总体来说还十分不完善加强资信评审,可以引进国外的“6C“原则,即品德( character),指借款人的诚信度;还款能力(( capacity),指借款人必须要有一定的收入和还款能力;资本(Capital),指借款人现在拥有的不动产和动产等资产状况;抵押物(collateral),指贷款所能提供的抵押物是否易于变现;行业环境(condition of business),指借款人所从事的行业在整个国民经济中的发展趋势

  2加强自我约束,严格信贷管理

  商业银行要提高认识,高度重视房地产信贷的风险及其危害性,增强防范金融风险的意识,要改变把房地产信贷当成低风险业务品种的观点,坚持风险控制和业务发展并重的经营原则。不要盲目扩大规模,避免走9o年代初粗放式增长的老路对目前的房地产发展出现的过热趋势要有清醒的认识,既要支持风险较低、发展前景较好的优质房地产项目开发和个人购房,又要严格防范房地产泡沫累积的潜在风险,使房地产信贷经营步入理性发展的轨道尤其要遏制互相大打房地产信贷争夺战的恶性竞争,避免让不良开发商和个人趁机骗取银行贷款

  在房地产信贷业务的开展中,要严格按照有关规定审查审批手续,科学、理地进行房地产信贷,规范房地产融资行为,自觉防范房地产金融风险

  以房地产抵押贷款为例,金融机构发放贷款时,应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值,并严格审查,以避免呆帐、坏帐损失与信贷膨胀。房地产抵押价值的评估应按以下步骤进行:

  先评估抵押房地产的正常价格,即在合理(公开)市场上所能形成的市场价值的货币表示额,这是将来如要清偿债权而处置抵押物时所预料的最高价格显然,房地产市场出现泡沫时,含有泡沫的市场价格会被评定为正常价格,这就是日本金融机构为何愿意以帐外资产做担保的缘故

  从正常价格中扣除各种风险后得到查定价格查定价格是有把握可能处置的最高价格。这些风险因素包括:抵押房地产本身具备的风险性,如倒塌、烧毁等;与贷款条件相关的因素,如利率风险、房屋折旧、债务人的信用风险等当房地产出现价格泡沫时,最重要的一点是要考虑到泡沫破灭的风险,泡沫的破灭将会使房地产的市场价格跌至泡沫前的水平日本的金融机构就是因为没有考虑到泡沫的风险,结果在泡沫经济崩溃后大量房地产抵押贷款无法收回。非泡沫风险一般占正常价格的30%一一40%,如考虑泡沫破灭风险,则查定价格比正常价格要低得多。

  确定融资比率或贷款比率,即以查定价格的一定百分比为贷款的最高限额,一般为70%80%之所以不以查定价格为贷款额定,是因为行使抵押权时还会产生下列费用:拍卖交易费用、收回利息、管理费用、拍卖价格可能低于正常价格等

  积极试行住房抵押贷款证券化

  在房地产金融一级市场上,商业银行通过政府担保、商业保险能解决房地产贷款的收益性和风险性的部分问题,但仍然面临资金的流动性问题,面临资金运用的长期性与来源的短期性、房地产市场的巨额资金需求与资本市场分离,相对独立的房地产金融市场与整个金融市场相分离的矛盾。从这个角度出发,推行住房抵押贷款证券化是我国防范房地产金融风险的必然要求

  从目前房地产贷款的发展趋势分析,需要通过发展住房抵押贷款证券化来缓解商业银行房地产金融资金的压力通过住房抵押贷款证券化,银行可以源源不断地从资本市场上获得资金,提早收回投放在期限较长的房地产贷款上的信贷资金,加速资金回流周转,再通过信贷资金的乘数效应将收回的资金投放到房地产贷款之中,形成资金的良循环,在解决房地产业资金短缺问题的同时极大的缓解了对商业银行信贷资金的压力。

 

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