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物业管理中的潜规则的原因分析

    作者:公共网络    [ 2012-05-08 8:07:58 ]

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代写论文
    通过考察国外物业管理的经验,我们不难发现国外物业管理呈现出以下特点:(1)物业管理已成为大厦和小区管理的主要模式;(2)业主的自治性较强;(3)物业管理企业的市场竞争意识强;(4)物业管理及收费标准由市场形成;(5)物业管理收费有保证;(6)物业管理的法律、法规比较健全;(7)政府在小区管理中发挥了重要作用。反观我国物业服务产业中业主与物业服务企业矛盾突出,笔者认为造成物业潜规则的主要原因有以下四方面:
1.物业服务企业为谁服务的认识错位
    由于我国物业管理起步晚,至今发展不过 30 年。深圳特区、上海等沿海地区受国外先进的物业服务理念影响较大,而更多内陆地区物业服务的发展缓慢。但房地产业发展迅速,对物业服务需求量的剧增,致使大量物业服务企业进入市场,而其中有些物业企业甚至没有取得相关资质。这些企业关注更多的是如何与开发商共同分蛋糕,并不求长期物业品牌的发展,甚至只管收费而不管服务质量高。所以,当开发商与业主之间关于物业权益归属产生争议时,物业服务企业只关心从开发商那里得到多少提成,而不关心是否损害了业主的共有财产权益。服务关系错位是形成物业潜规则的重要原因。
2.业主自治权缺位物业服务企业的管理权不受约束
    业主作为建筑物区分所有权人享有成员权,但需要达到法定规模的成员意见方能对建筑物实施共同管理权。业主中有的财力雄厚,有的资力欠缺,且每个业主对管理的心态也不尽相同。长久居住的人,期待管理方法尽善尽美,暂时落脚的人认为管理方法愈简愈好,而置产保值者或房屋投机商因无居住出租之意,则不希望负担管理费。为了统一业主意思,维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争,必须成立一团体组织,借之妥订管理规约,处理共同事务。但事实上业主大会成立难、业主委员会备案难。2009年 1 月《哈尔滨日报》刊登地方新闻,经调查全国成立业主自治组织的小区占全国小区总量的近 30%;2010 年 8 月“北晨网”刊载了一篇民间调查文章,《中国青年报》社会调查中心通过“中国网”和“搜狐网”,对 3049 人进行的一项调查显示,28.8%的人所在的小区成立了业委会。
    这反映出,许多小区并没有召开业主大会,也没有成立业主委员会。这样一来,单个业主无法形成对抗物业服务企业物业管理服务的意见。面对物业潜规则,业主只能选择得过且过。另外,许多业主对于自治地位缺乏了解,虽然有的业主热心公益,并且竭尽全力希望通过自身努力维护全体业主的合法权益,但大多数业主不愿意过多参与物业管理的相关事宜,把本应属于业主集体决策的事项放手交给业主委员会一小部分人决策,造成业主委员会少数人意见代替了全体业主的声音。
3.物业服务的消费关系中业主与物业服务企业交易地位不平等
    从消费合同的知情权保护看,业主与物业服务企业从订立合同之初就可能因为信息不对称而导致合同中约定的权利义务不平衡,这种不平衡包括物业服务的内容不明确、物业服务的质量无标准衡量等。从诉讼成本看,物业服务企业根据物业服务合同即可主张逾期物业费,当物业服务企业提供服务违约时,业主却可能因为各种原因已失去了搜集证据的时机。从参与诉讼的风险看,当出现物业服务纠纷时,业主委员会仅对法定的几种诉讼享有诉权,但侵害业主权益的纠纷大多数与全体业主有关,部分业主是否当然有诉权仍是司法实践的难题。即便以上问题都不存在,业主委员会起诉物业服务企业解除合同时,物业服务企业仍有一、二审的缓冲期,业主的维权道路仍然艰辛。这事实上构成物业服务企业敢于行潜规则的客观优势。
4.行政主管部门对物业服务企业监管缺位
    我国物业服务企业的行政管理属于资质等级管理,房屋建设部门是其主管部门。实践中,没有形成物业服务质量的第三方评估制,也没有将物业服务企业提供服务标准化管理。对于物业服务企业监管的立法层级低,主管部门执法随意性强,即便业主或者业主委员会正常投诉,也常会遇到主管部门不作为或者相互推诿的情况。缺少有效行政监管使物业服务企业滥用潜规则没有违法成本,也是潜规则不能规制的重要原因。

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