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我国房地产金融风险的管理

    作者:远航论文网    [ 2012-09-21 8:21:51 ]

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代写论文
    在房地产金融风险的形成过程中,银行信贷扩张是核心。为了防范风险,银行必须在泡沫膨胀期遏制信贷的过度扩张,同时加强对借款人偿债能力的跟踪分析。这需要银行和监管层的共同努力,建立审慎的经营和监管制度。
    我国尚不完善的房地产金融体系决定了房地产金融风险集中在银行体系内,国外房地产金融风险管理的经验表明,建立完善的两级房地产金融市场是分散房地产金融风险的有效手段。本章从我国的国情出发,借鉴国外房地产金融风险管理的经验,探讨如何防范和分散我国的房地产金融风险。
1建立审慎的经营和监管制度
 1.1香港银行业管理房地产金融风险的成功经验
我国房地产市场的发展从起步时起就受到了香港的影响。最初是深圳学香港,后来是沿海学深圳、内地学沿海,香港模式遂在全国推广开来。借鉴香港银行成功应对房地产价格泡沫的经验,对于我国内地银行防范房地产金融风险有着重要的意义。和其他地区相比,香港房地产价格大幅波动更为频繁。1958年香港房价、地价下跌了70%,1974年地价下跌40%、楼价下跌了30一40%,1982年底楼价下跌60%,1997一2003年楼价下跌70%3‘。亚洲金融危机后,香港房地产价格泡沫从1997年4季度开始破灭,许多住房按揭贷款的未偿还余额都超过了抵押住宅市值,住宅成为了负资产,在高峰的2003年甚至达10万宗之多。但是,如此多的负资产住宅按揭贷款并未从根本上危及香港银行业,相对于泰国、印度尼西亚等国家出现的银行危机,香港银行业可以说创造了一个奇迹这主要得益于香港银行业和监管层审慎的风险控制机制。具体措施包括:
(一)审慎的贷款政策
1.注重借款人还款能力
    香港银行内部建立了完善的按揭贷款审批程序,授信时最看重的是借款人的还款能力,然后才考虑抵押品的价值。银行在评估借款人的还款能力时着重分析借款人收入的稳定性,调查借款人己有债务情况。借款人年龄和还款期限之和不超过60岁是申请住房按揭贷款的一般要求,香港银行偏好年龄在25一40岁、年薪在20一60万之间的还款能力比较稳定的客户。银行借助还款人税单和银行帐户中每月的收入证明来判断借款人收入情况。职业会对个人收入产生明显的影响。银行较少贷款给流动性较强的娱乐场所工作人员和以消防员为代表的高风险行业职员。银行会详细的审查借款人的就职年限和以往的工作记录,如果借款人经常跳槽,银行会担心借款人的财务承担能力较差,就会对其以前的工作岗位和收入作深入的调查。
    香港银行业建立了健全的客户信贷数据库,记录了每个客户在各个财务机构的借款情况。每家银行将客户在该行办理的各项业务的信用记录集中在一起而不是分别记录,同时专门的客户资信机构负责搜集客户在不同银行的信用记录以及其他交易的信用情况,银行可以付费查询。借助这种完善的数据体系,银行在审贷时会调查借款人的己有负债情况,避免向负债累累的借款人重复授信。当市场价格涨幅过高时,银行会更加严格的限制借款人的还款额占收入的比重。如香港汇丰银行1994年规定月收入不足三万元的家庭每月按揭还款额占月收入的比率必须低于40%。
2.健全制度严控房地产开发商贷款风险
    控制房地产开发商贷款风险的中心环节在于土地购置贷款和建筑贷款。土地购置贷款一般可以达到购置金额的一半。在开发商以自有资金出资50%并且办好土地抵押后,银行会提供剩下50%的地价款。贷款之前,银行不仅要分析开发商的财务状况,而且还要实地考察贷款项目,评估各种不利因素可能造成的损失。银行认为自身能够很好的控制建筑贷款风险,所以建筑贷款的授信额度
可以等于建筑工程所需全部资金。银行控制建筑贷款风险有两条成功经验:
(1)按工程进度支付款项。借款人在提取款项时需要出示由建筑师提供的工程进度及剩余建筑费估计报告,银行按报告的工程进度支付信贷资金,保证贷款的使用与工程进度相吻合。如果所需建筑费确需增加,银行会重新审查并及时增加授信。如果所需建筑费有所减少,贷款会相应调减。(2)建立隔离机制防止建筑贷款被开发商挪用。银行将建筑贷款直接转入建筑商账户而不经开发商之手。开发商获得的并不是真实的贷款资金,而只是授信额度。但是,风险还是由开发商承担,一旦银行无法收回贷款,开发商仍需承担赔偿责任。
3.审时度势强化不良资产处置
审时度势强化不良资产处置是香港银行业在房地产泡沫破灭后没有遭受较大损失的重要原因之一。针对香港楼市大幅下滑引起负资产的经济境况,金管局放宽了利率限制,将房贷利率由在最优惠利率基础上上浮一定比率改为在最优惠利率基础上下浮2.5%,减轻客户还款负担。在房地产贷款出现风险以后,银行不是简单的采取收回抵押品的处理办法,而是根据借款人的经济状况区别对待。针对还款暂时困难的借款人,银行积极进行按揭贷款产品创新,帮助客户渡过难关。渣打、汇丰等银行推出了负资产按揭中心,专门办理负资产按揭业务;渣打银行还推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施,有的银行更是推出了高达房屋价值140%的按揭贷款额度,增加对借款人的贷款。对于还款确实困难的借款人,银行会果断的进行处理。对于收回的未完工的抵押房产,银行可以自行建设直至竣工,也可以卖给开发商。己完工的房地产,银行可以通过公开拍卖的方式弥补大部分贷款损失。
(二)审慎的监管政策
1.七成按揭贷款上限。为了控制房地产价格波动带来的风险,经过自愿协商以后,香港银行业1991年将房屋价值的70%定为每笔按揭贷款的上限。1994年香港金融管理局(简称“金管局”)将此规定纳入相关文件,成为审慎监管政策的一部分。银行对豪宅的按揭贷款更加谨慎,1997年以后,豪宅的按揭成数被调低至六成或840万港元。根据金管局的调查统计,1997年9月底,未偿还按揭贷款占物业价值的50%,远低于七成的按揭贷款上限。

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