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房地产税对住宅价格影响的文献综述

    作者:    [ 2013-3-27 9:06:57 ]

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   1 国外房地产税对住宅价格影响的文献综述
房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史,国外学者很早就开始对房产税展开了研究,至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制,其涉及面非常广,包括了经济、社会的方方面面。税收是政府调控房地产市场的重要政策,Meen(2001)等学者研究了房地产税收政策对房价的影响。理论研究表明,对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。Mieszkowshi(1972)
通过调整 Harberger(1962)的关于税负归宿一般均衡模型,将其运用于研究房地产税的问题,他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税,这将会促使该地区资本的流出,进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率,由此最终将提高房地产以及一般商品的价格;而通过在低税收地区征收低房地产税,将会促使该地区的资本流入,从而改善了该地区所有生产要素的组合比例,从而提高了生产要素的回报率,同时就降低了生产成本,这将最终降低房地产以及一般商品的价格。
    Hamilton(1975)假设各个地方政府可以对其辖区内的社区进行严格分区,并且能限定每个社区中住房的最低价值,然后根据研究发现,社区中的个人会根据房地产税的征收以及调整,从而更改们的住宅消费方式,同时他们也会通过调整个人的住宅消费偏好,然后根据对公共服务的需求从而选适合自己的社区居住。因此研究结果表明在房地产税、住宅价值和公共服务之间存在着显著的相关关系。但是该模型也存在一个比较明显的缺陷,现实生活中每个社区内住宅价值并不一定会出现趋同现象。Hamilton 为了弥补这个缺陷,引入“趋异社区”这一限制,他在文章中证明即使社区没有出现趋同现象,但如果房地产税还是决定公共服务的价格的因素之一,人们对公共服务的需求也将会趋同。
    Boelhouwer(2004研究了世界各国房地产价格,根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用,结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果,比如法国、比利时、荷兰等,但是还有一部分国家达到了预期的结果,如丹麦、美国、德国、瑞典等。他还研究了世界各国在税收改革前后 4 年住宅价格年均变化情况,如表 2-2 所示。本文关于房产税改革试点对住宅价格影响的研究就借鉴了 Boelhouwer(2004)的部分研究成果。
    Benjamin(1993)通过研究美国费城房地产转让税改革对住宅价格的影响,发现由于房地产的供给是缺乏弹性的,因此对房地产征收转让税将会导致住宅价格在短期内下降,而税收负担将由卖方承担。Skedinger(1999)根据房地产市场搜索模型,研究房地产交易税对住宅价影响,结果发现住宅价格是内生的,而征收房地产交易税将会产生闭锁效应,也会导致房地产价格在短期内下降SethPayton(2004)在他对美国印第安纳州 Marion 县 1999 年出售的 9346 个住宅数据进行的实证研究中指出物业税实际税率与住宅价格呈显著负相关,是影响住宅价格的主导因素。
Wood(2006)采用微观模拟模型对澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响进行研究,发现房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价。
   从上述文献可以看出,目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨,从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看,主要可分为以下两类:一类是从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究;另一类是从房地产转让的角度研究住房消费选择问题。这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助,非常值得我们去借鉴。
2 国内房地产税对住宅价格影响的文献综述
   我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨,对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响,理论届可谓众说纷纭,莫衷一是。主要说来有三种观点,一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价;另一种观点则认为房产税的改革与否对房价的影响不大;而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。

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