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房产税对住宅价格影响的作用机制研究

    作者:    [ 2013-03-27 9:15:16 ]

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   由经济学的基本原理可知,商品的价格是由商品的供给和需求共同决定的。自从我国对住宅市场放开之后,住宅市场也就符合一般的市场经济条件,因此,住宅价格是由住宅市场上的供求双方所决定的。生产要素由于市场竞争在各部门之间自由流动,而这种流动将会改变住宅市场上的供求状况,进而影响住宅价格;反过来住宅价格的变化同样会改变住宅市场上的供求关系。但是,住宅又跟一般商品有着许多不同之处,住宅具有不可移动性以及开发周期长等特点,再者,其主要资源即土地资源又具有稀缺性,这些都表明住宅这种特殊的商品既具有一般商品所有的共性,同时也有着一般商品所不具备的特性。
   房产税能够对住宅市场产生影响,是因为开征房产税能够影响到住宅市场的供求结构,从而导致住宅价格及成交量的变化。根据上述分析,我们知道住宅市场具有比较特殊的性质,因此房产税对住宅市场上的供给和需求的影响比较特别。因此要真正弄清楚房产税对住宅市场的影响,就必须对住宅市场上的供给和需求分别进行详细的分析,来解释房产税对住宅供求的影响范围和程度,从而判断房产税开征对住宅价格的影响。
    房产税对住宅价格的影响主要是通过作用于住宅市场的供求双方,从而使得住宅价格发生变化。因此本文研究房产税对住宅价格的影响就离不开对住宅市场供求理论的分析,这正是本节所要研究的内容。供求理论是经济学中用来分析市场经济运行规律的基本理论之一,也是“看不见的手”的原理精髓所在,而我国早就实行了社会主义市场经济,住宅市场作为其重要的组成部分,也同样适用供求理论。因此本小节对住宅市场供求理论的研究,是接下来分别对住宅供给和住宅需求分析的基础,也是下一节进行实证分析的理论基础。房产税作为一种税收,在研究其对住宅价格的影响时,就不得不考虑其税负转嫁问题。米斯克斯基等西方经济学家在研究财产税(在西方,房产税是财产税的一种)的归属和超额负担时,把财产税看做成一种资本税。他们假设资本可以自由流动,而且资本供给对收益率无弹性,得出财产税的税负会完全转嫁给资本所有者,即财产税能够完全资本化。这个结论是建立在严格的前提条件之下,即供给无弹性和需求富有弹性,而现实的情况往往相当复杂,尤其是在中国,自从住宅市场化以来,随着居民收入水平的提高,人们买房的意愿十分强烈,则需求往往不会具有完全弹性。因此我国的房产税难以完全被资本化,房产税的转嫁效应也就不会是简单的前转或后转,而是比较折中的混合转嫁。所以,我们建立一个包含房产税的简单静态供求模型,用来研究房产税对住宅价格的影响。

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